Italie, Grèce, Portugal, Espagne pour le rêve; Dubaï et le Maroc pour le rendement: deux logiques d'achat à l'étranger qui ne se comparent pas.
32 % des Français qui achètent en Italie le font par attachement, non par calcul - à Dubaï, c'est presque l'inverse.
Le carré méditerranéen du rêve
Selon plusieurs études publiées par la plateforme Green-Acres, quatre pays concentrent l'essentiel du rêve français de résidence secondaire à l'étranger: l'Italie, la Grèce, le Portugal et l'Espagne. Il faut le préciser d'emblée, avec la même prudence méthodologique qui s'impose à toute donnée de plateforme: ces chiffres reflètent les recherches et comportements observés sur Green-Acres, non un recensement officiel et exhaustif de l'ensemble des Français achetant une résidence secondaire à l'étranger. Ils dessinent une tendance de la demande plutôt qu'une photographie complète du marché.
En Italie, l'art de vivre motive 32 % des acheteurs français, les attaches familiales 26 %, et le rapport qualité-prix seulement 12 % - preuve que le calcul financier y arrive loin derrière l'attachement affectif. Plus de 60 % de la demande se concentre sur trois régions: les Pouilles, la Toscane et la Ligurie, avec des écarts de prix considérables - 427 500 euros de prix médian en Toscane, contre 150 000 euros dans les Pouilles, où une maison de campagne avec un grand terrain peut se négocier autour de 180 000 euros.
En Grèce, l'art de vivre pèse encore davantage: 38 % des motivations, devant le climat (24 %) et le rapport qualité-prix (16 %). La Crète absorbe à elle seule plus de 40 % des recherches françaises, avec un prix médian d'environ 210 000 euros pour 96 mètres carrés; le Péloponnèse, deuxième région recherchée, reste plus accessible à 190 000 euros pour 118 mètres carrés en médiane. Le marché grec propose également une entrée de gamme autour de 65 000 euros pour 70 mètres carrés, généralement avec travaux à prévoir.
Au Portugal, la préparation de la retraite devient le moteur explicite d'un projet sur trois (35 %), aux côtés de l'art de vivre (34 %) et du climat (28 %). L'Algarve concentre 45,6 % de la demande française, mais les écarts de prix y sont vertigineux: 460 000 euros de médiane à Lisbonne contre seulement 80 000 euros à Coimbra, soit un rapport de un à près de six. Entre une entrée de gamme à 75 000 euros et un haut de gamme à 849 000 euros, le marché portugais couvre pratiquement tous les budgets.
En Espagne enfin, le rapport qualité-prix retrouve un poids plus significatif (21 %), aux côtés de l'art de vivre (28 %) et du climat (25 %). La demande française s'y concentre en Catalogne (43,6 %), en Communauté valencienne (27,5 %) et en Andalousie (18,4 %), avec un contraste saisissant entre les 239 000 euros médians catalans et les 790 000 euros des Baléares, où le prix au mètre carré dépasse 5 400 euros.
Ce que ce rêve raconte, au-delà des vacances
La donnée la plus significative de ces études Green-Acres n'est pas géographique, mais motivationnelle. L'achat d'une résidence secondaire à l'étranger n'est plus principalement lié aux vacances: 35 % des projets relèvent de la préparation de la retraite, 21 % d'une recherche de meilleure qualité de vie, 22 % restent liés aux vacances et 21 % à l'investissement locatif. Au total, 56 % des projets traduisent une évolution de long terme du mode de vie, contre 43 % environ pour les logiques de vacances ou de pur investissement. Le "rêve" méditerranéen, en somme, est de moins en moins un supplément estival et de plus en plus un projet de vie différée.
Le Maroc et Dubaï: une autre catégorie, pas un autre classement Cherche-t-on à savoir si le Maroc et Dubaï détrônent l'Italie ou la Grèce dans le cœur des acheteurs français, on se heurte à un problème méthodologique révélateur en lui-même: aucune étude comparable, avec la même méthodologie de plateforme et les mêmes critères de motivation, ne semble exister pour ces deux destinations. Ce qui circule à leur sujet appartient à un genre différent: des guides d'investissement immobilier, produits par des agences spécialisées, qui parlent moins de rêve que de rendement.
À Dubaï, le langage employé par ces guides tranche nettement avec celui de Green-Acres. Les rendements locatifs bruts y oscillent entre 5 et 9 %, certains guides avançant même une fourchette de 8 à 12 % contre 3 à 4 % à Paris ou à Londres - soit deux à trois fois plus qu'en France. Aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières n'y est prélevé localement, même si un résident fiscal français reste tenu de déclarer ces revenus en France, avec un crédit d'impôt équivalent. Le prix moyen au mètre carré, autour de 4 000 euros, permet d'accéder à un studio dès 87 500 euros environ, quand un deux ou trois pièces bien situé démarre autour de 175 000 à 250 000 euros.
« Le langage employé par ces guides tranche nettement avec celui de Green-Acres: moins de rêve, plus de rendement. »
Le marché dubaïote a par ailleurs enregistré 47 996 transactions de vente au seul premier trimestre 2026, pour un volume total de 252 milliards de dirhams - un chiffre qui traduit un marché institutionnellement mature plutôt qu'une destination de cœur. Le premier trimestre 2026 a d'ailleurs vu le townhouse gagner en attractivité, offrant un compromis entre la villa et l'appartement pour les ménages en quête de communautés résidentielles plus stables. La présence d'une communauté française de plusieurs dizaines de milliers de résidents à Dubaï facilite l'accompagnement - agences francophones, notaires, conseillers patrimoniaux spécialisés - mais cette infrastructure sert avant tout une logique de diversification patrimoniale, de statut de résident via le Golden Visa, ou de rendement locatif, bien plus qu'un attachement affectif au pays.
Le Maroc suit une trajectoire différente mais tout aussi éloignée de la logique du "rêve" méditerranéen. La nouvelle Instruction générale des opérations de change (IGOC), entrée en vigueur en 2026, a assoupli les conditions de financement bancaire pour les Marocains résidant à l'étranger comme pour les étrangers non-résidents: l'apport personnel minimal exigé peut désormais descendre à environ 30 % du prix, contre 40 % auparavant, facilitant l'accès au crédit local. Fès s'y distingue par une rentabilité brute longue durée avoisinant 6,8 %, portée par une demande étudiante et des classes moyennes locales, avec des prix moyens très bas, autour de 7 500 dirhams le mètre carré - soit un profil d'investisseur patient et averti, éloigné du cliché de la maison de vacances familiale.
Deux acheteurs français, deux logiques distinctes
La comparaison la plus honnête n'est donc pas un classement unique où Dubaï et le Maroc viendraient concurrencer l'Italie ou la Grèce sur le même terrain. Ce sont deux catégories d'acheteurs français à l'étranger, motivées par des logiques largement disjointes. D'un côté, le carré méditerranéen capté par Green-Acres: art de vivre, attaches familiales, préparation d'une retraite au soleil, avec un investissement locatif qui n'arrive qu'en dernière position des motivations déclarées. De l'autre, Dubaï et, dans une moindre mesure, le Maroc: des marchés où le rendement locatif à deux chiffres, l'absence de fiscalité locale ou l'assouplissement récent du crédit dominent le discours commercial, y compris lorsque l'acheteur envisage, secondairement, d'y séjourner lui-même.
Cette distinction éclaire un phénomène plus large: la notion même de "résidence secondaire à l'étranger" recouvre aujourd'hui deux réalités patrimoniales différentes, qui répondent rarement aux mêmes enquêtes et ne se laissent donc pas comparer terme à terme. Interroger des acheteurs sur leur "rêve" fait naturellement remonter des motivations affectives et méditerranéennes; interroger des investisseurs sur leur "stratégie patrimoniale" fait tout aussi naturellement remonter Dubaï et ses rendements. Ce n'est pas que le Maroc et les Émirats arabes unis manqueraient d'attrait auprès des Français - c'est qu'ils ne sont, pour l'essentiel de la demande documentée à ce jour, tout simplement pas interrogés par les mêmes études, sur les mêmes questions.
